UUSI ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI

• Hyödyllinen asunnonostajalle ja osakkaille

Uusi Asunto-osakeyhtiölaki (ASOYL) tuli voimaan 1. heinäkuuta 2011. Laki velvoittaa yhtiön tekemään kiinteistön korjauksia koskevan viisivuotissuunnitelman. Tämän myötä useat taloyhtiöt joutuvat miettimään rahoitusta ja resursseja remontteja varten. Tämä on niille usein hankalaa , koska useat taloyhtiöt ovat keränneet korjausvelkaa (laiminlyöneet laittaa säästöön rahaa tulevia remontteja varten). Asunnon ostajille kuitenkin korjaussuunnitelman olemassaolo tuo uutta selkeyttä ja ennustettavuutta. Ensimmäiset uuden lain mukaiset korjaussuunnitelmat vahvistetaan käytännössä ensi kevään yhtiökokouksissa. Taloyhtiöissä yleisimpiä korjaustarpeita ovat putkistot, vesikatot, ikkunat, ulko-ovet ja julkisivut. Huoneistojen sisätiloista suurimman huomion ansaitsevat märkätilat ja niiden uusimistarpeet. Laki edellyttää myös, että taloyhtiöiden hallitukset ilmoittavat osakkaille tulevista kunnossapitotarpeista sekä niiden kustannuksista ja vaikutuksista asumiseen.

Korjaustarvetta ei tarvitse selvittää osakkaan vastuulla olevien rakennuksen osien ja laitteiden osalta, jos niiden kunnossapidon laiminlyötni ei voi vaikuttaa toisten huoneistojen vastikkeisiin tai käyttämiseen.

• Lisää hallituksen jäsenten vastuuta

Hallituksen ja isännöitsijän on huolellisesti toimien edistettävä taloyhtiön etua. Taloyhtiön hallitus päättää, millaisia kunnossapitotarveselvityksiä se osakkailleen ilmoittaa, ja millaisia ilmoituksia muutostöistö se osakkaiden tekemistä remonteista vaatii. Rahoitukselliset raamit päättävät osakkaat yhtiökokouksessa hoito- ja rahoitusvastikkeita määrittäessään. Oleellista on myös, että taloyhtiön hallitus päättää, mitä palveluita (esim. putkiremontit, pihakunnosapito tms.) ja keneltä se ostaa, eivät isännöitsijät. Mikäli hallitus toimillaan huolimattomuuttaan tai tahallaan aiheuttaa yhtiölle vahinkoa, voivat sen jäsenet joutua korvausvastuuseen. Huolimatonta toimintaa on esimerkiksi urakotsijan valitseminen ilman kilpailutusta tai päätösten tekeminen yhtiöjärjestyksen vastaisesti.

Esimerkkinä hallituksen vastuusta voisi olla tilanne, jossa taloyhtiön hallitus on säästänyt lumen pudottamisessa katolta, ja sieltä on pudonnut jäätä autojen ja ehkä jopa ihmisten päälle. Oikeuskäytännössä on tapauksia, joissa taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja sekä isännöitsijä on tuomittu rangaistukseen laiminlyönnistä sekä vahingonkorvauksiin

Jos osakas epäilee, että esim. putkiremontti on annettu turhan vähällä kilpailuttamisella tututlle urakoitsijalle, hän voi vaatia yhtiökokouksessa lisäselvitystä hallitukselta tai isännöitsijältä.Kysymystä ei tarvitse toimittaa etukäteen. Jos yhtiön johtoelimet eivät pysty kokouksessa vastaamaan kysymykseen, sillä on kahden viikon määraika kirjallisen vastauksen antamiseen.

• Joustavoittaa toimintaa

Laki sisältää erityisesti pieniä asuntoyhtiöitä varten nimenomaisen säännöksen siitä, että osakkaat voivat tarvittaessa päättää yhtiökokukselle kuuluvista asioista myös ilman muodollista kokousta.