@ 2008-9 Lawsoft Finland

ASUNTOJEN URAKKASOPIMUKSET JA PIENURAKAT

Talonrakentamisessa käytetään yleensä rakennusurakan yleisiä sopimusehtoja (YSE 1083). Pienempiin töihin käytetään myös Pienurakkasopimusmallia, joka on ehdoiltaan suppeampi, mutta jättää vastaavasti enemmän tulkinnanvaraa ristiriitatilanteissa.

Suunnitteluvastuu voi kuulua joko rakennuttajalle tai urakoitsijalle. Jos rakennuttaja antaa suunnitelman, hän vastaa sen oikeellisuudesta. Toisaalta urakoitsijan on ammattilaisena huomautettava, jos suunnitelmissa on selviä virheitä tai puutteita.

Rakennustyö otetaan vastaan vastaanottotarkastuksessa. Vastaanottotarkastuksesta alkaa takuuaika, jonka pituus on yleensä yksi vuosi.

Takuuajan jälkeen suoritetaan takuutarkastus, jonka tultua hyväksytyksi urakoitsija on pääsääntöisesti vastuusta vapaa. Urakoitsija vastaa kuitenkin kymmenen vuoden ajan sellaisista virheistä, jotka ovat aiheutuneet törkeästä huolimattomuudesta. Rakennustgyön valvojan vastuu määräytyy tämän ja rakennuttajan väisen sopimuksen perusteella. Vastuu on ammattitaidottomasta valvonnasta on periaatteessa laaja, eikä sitä voida sopimusehdollakaan rajoittaa tilanteissa joissa virhe on aiheutettu tahallisesti tai törkeällä huolimattomuudella.

Rakennusajaksi asetetaan rakennuttajan turvaksi yleensä 10% urakkasummasta vastaava vakuus ja takuuajaksi 2% urakkasummasta vastaava vakuus.

Rakentamiseen liittyy myös tavarantoimittajien vastuu heidän toimittamiensa tuotteiden vahingollisista ominaisuuksista.

Erityisen tärkeää edellämainittujen perusasioiden lisäksi, on selkeä sopiminen siitä,

•  miten suunnitelmien mahdollinen muuttuminen urakan aikana otetaan huomioon, ja kenen vastuulla sen toteuttaminen on, sekä

•  miten vakuutukset järjestetään

Loppukaneettiin lisätään maininta siitä, miten mahdolliset erimielisyydet viimekädessä ratkaistaan (yleensä rakentamispaikkakunnan toimivaltaisessa käräjäoikeudessa).

Rakennusurakkaan liittyviä Korkeimman oikeuden ratkaisuja:

KKO:2008:99

Rakennusurakka - Urakkasopimus

T ja H olivat allekirjoittaneet pienurakkasopimuksen T:n omakotitalon ja piharakennuksen rakennusteknisten töiden suorittamisesta. Kysymys siitä, oliko sopimussuhdetta tästä huolimatta pidettävä työsuhteena, kun otettiin huomioon sopimusneuvotteluissa esillä olleet tiedot ja sopimuksen täyttämiseen liittyvät seikat.

KKO:2008:19

Rakennusurakka

Kysymys siitä, millaista menettelyä urakoitsijalta edellytettiin, jotta sillä oli oikeus saada tavoite- ja kattohintaisessa rakennusurakassa rakennuttajalta korvausta lisä- ja muutostöistä ja jotta sillä oli oikeus saada urakkasuoritukseensa lisäaikaa.

KKO:2007:41

Rakennusurakka

Rakennuttaja oli pitänyt taloudelliset loppuselvitykset pääurakoitsijan ja sivu-urakoitsijan kummankin kanssa erikseen, mutta urakoitsijoiden välillä loppuselvitystä ei ollut pidetty eikä sellaisen pitämisestä ollut sovittu. Kysymys siitä, oliko sivu-urakoitsija menettänyt oikeutensa vaatia ylitöistä johtuvaa korvausta pääurakoitsijalta, kun se oli esittänyt määrältään yksilöidyn korvausvaatimuksen vasta rakennuttajan ja urakoitsijoiden välillä toimitettujen loppuselvitysten jälkeen.

KKO:2007:5

Rakennusurakka

Urakoitsija oli urakkatarjousta tehdessään valinnut tilaajan rakennusselostuksessa mainituista kahdesta lattiavaihtoehdosta halvemman. Rakennuttaja oli tarkoittanut kalliimman vaihtoehdon mukaista lattiaa, mikä rakennuttajan mielestä oli ilmennyt urakka-asiakirjoista. Kysymys siitä, oliko kalliimman vaihtoehdon toteuttaminen lisä- ja muutostyö, josta urakoitsija oli oikeutettu korvaukseen.

KKO:2003:75

Sopimus - Velallisen vaihdos

Rakennusurakka

Yrityssaneeraus

Osuuskunta A:n ja asunto-osakeyhtiö B:n välisen rakennusurakkasopimuksen perusteella A oli rakentanut B:lle asuinrakennuksia. Sittemmin A oli siirtänyt rakennusliiketoimintansa osakeyhtiö C:lle ja C oli ottanut vastatakseen aikaisemmin valmistuneiden kohteiden piilevistä virheistä. B oli tietoisena mainitusta A:n ja C:n välisestä sopimuksesta vaatinut C:ltä erään rakennusvirheen korjaamista. Tätä seikkaa ei pidetty osoituksena siitä, että B olisi suostunut A:n vapautumiseen rakennusurakkasopimuksen velvoitteista. A oli edelleen vastuussa B:lle rakennuksissa myöhemmin todettujen rakennusvirheiden korvaamisesta.

KKO:2001:14

Rakennusurakka - Takuu

Kysymys myös yrityksen saneerauksesta annetun lain 3 §:n 2 momentin tulkinnasta.

Aliurakoitsija oli asentanut kiinteistöyhtiön rakennuksen katolle tehtyjen pysäköintitasanteiden vesieristeen sekä antanut vesieristykselle ja eristystyölle takuun. Eristeen päälle oli pääurakoitsija tehnyt betoni- ja asfalttirakenteen. Vesieristyksessä oli sittemmin ilmennyt virheitä. Aliurakoitsijan velvollisuuden virheiden korjaamiseen katsottiin käsittävän myös vesieristeen päällä olevien rakenteiden purkamisen ja uudelleen tekemisen, koska kysymys oli aliurakoitsijan vastuulla olevien virheiden poistamiseksi välttämättömistä toimenpiteistä.

KKO:1998:75

Rakennusurakka

Oikeustoimi - Oikeustoimen pätemättömyys

Urakkasopimuksessa oli viitattu rakennusurakan yleisiin sopimusehtoihin, joiden mukaan rakennuttajalla oli urakoitsijan viivästyksen vuoksi oikeus purkaa sopimus, jos urakoitsija ei rakennuttajan kirjallisesta huomautuksesta huolimatta kohtuullisessa ajassa korjannut viivästystä. Vaikka kirjallista huomautusta ei ollut tehty, ei purkaminen ollut tehoton, kun rakennuttaja oli toistuvasti suullisesti huomauttanut urakoitsijalle viivästyksestä ja sopimusehtojen mukaiset purkamisen edellytykset olivat muutoin olleet olemassa.

KKO:1992:67

Rakennusurakka - urakkahinta

Ennen urakalla tehtäväksi tarkoitettujen töiden aloittamista urakoitsija ja rakennuttaja eivät olleet sopineet urakkahintaa eikä siitä päästy sopimukseen työn aikana. Rakennuttaja, joka oli huomautuksetta sallinut töiden jatkumisen, oli velvollinen suorittamaan työstä veloitetun kohtuullisen korvauksen. Urakoitsijan, joka oli jatkanut töitä, vaikka urakkahinnasta ei ollut sovittu, katsottiin hyväksyneen, ettei rakennuttaja ollut velvollinen suorittamaan enempää kuin urakoitsijan urakkahintana pyytämä korvaus.